Ostajan opas

• Selvitä mihin sinulla on varaa ja hanki lainalupaus
  • Selvitä taloudellinen tilanteesi, minkä hintaiseen asuntoon sinulla on varaa ja hanki lainalupaus valmiiksi. Lainalupaus ei sido sinua mutta voit tehdä ostotarjouksen heti kun löydät sopivan asunnon.
• Tutustu alueen hintatasoon ja palveluihin
  • Etuovi.com ja oikotie.fi sivustoilta voit helposti selvittää minkälaisia asuntoja on tarjolla ja minkälaisia hintapyyntöjä samankokoisista ja samanlaisista asunnoista pyydetään.
  • Asuntojen.hintatiedot.fi sivustolta voi hakea toteutuneiden asuntojen kauppahintoja viimeisen 12 kk ajalta.
• Tutustu asiakirjoihin ja ympäristöön
  • Ostajalla on velvollisuus tutustua myytävän kohteen asiakirjoihin ja itse kohteeseen ja sen ympäristöön huolellisesti. Ostaja ei voi jälkikäteen vedota seikkaan, jonka hänen oletetaan tienneen ennen kaupantekoa. Ostajan on ennen kauppaa tarkastettava asunto.

2. Vertaillessasi asuntoja kiinnitä huomiosi seuraaviin asioihin:

• • Myyntihinta / kauppahinta, on hinta, joka maksetaan kaupanteossa myyjälle.
  • Velaton hinta on myyntihinta + mahdollinen huoneistolle kohdistuva yhtiölainaosuus.
  • Yhtiövastike muodostuu hoito- ja rahoitusvastikkeesta. Yhtiövastikkeen määräytymisen perusteet ilmenevät yhtiöjärjestyksestä.
  • Hoitovastikkeella katetaan rakennuksen ylläpito, yhtiön juoksevat kulut ja pienet korjaukset.
  • Rahoitusvastike eli pääomavastikkeella lyhennetään taloyhtiön pitkäaikaista pääomalainaa ja korkokuluja. Mikäli osakas on maksanut yhtiölainaosuutensa pois, vapautuu hän kyseisen lainan menoista.
  • Sijaitseeko talo omalla vai vuokratontilla?
    • Oma tontti, tontin hinta sisältyy asunto-osakkeen kauppaan.
    • Vuokratontti (tontti osuus ei lunastettavissa). Taloyhtiö on rakennettu vuokratontille. Usein vuokranantajana ovat esim. kaupungit ja seurakunnat. Vuokra-ajat ovat esim. 50 tai 100 vuotta. Tarkista milloin vuokrasopimus on päättymässä ja millaisin ehdoin korotukset tehdään. Helsingissä osa vuokratonteista kuuluu Hitas-järjestelmään (hinta- ja laatutason sääntely). Tontin vuokra sisältyy hoitovastikkeeseen.
    • Valinnainen vuokratontti.  
      Asunto-osakeyhtiö on rakennettu vuokratontille, jossa osakkeen omistajalla on lunastusoikeus huoneistokohtaiseen tonttiosuuteen. Lunastusehdot vaihtelevat.  Ostajan tulee selvittää muun muassa, milloin lunastuksen voi tehdä ja miten lunastushinta määräytyy. Mikäli osakas ei lunasta tonttiosuutta maksaa hän tontin vuokravastiketta kuukausittain. Tontin vuokramaksut eivät pienennä tontin huoneistokohtaista lunastusosuutta.
• Taloyhtiön tilanne, yhtiössä tehdyt ja tulevat remontit  

3. Kun se oikea asunto on löytynyt ja ennen ostotarjouksen tekemistä:

Ostokohteesta riippuen tutustu huolellisesti kaikkiin tarvittaviin asiakirjoihin ennen kuin teet ostotarjouksen asunnosta. Asiakirjat ovat erilaiset asunto-osakekaupassa kuin kiinteistökaupassa.

• • Taloyhtiön asiakirjat:
    • Isännöitsijäntodistus
    • Energiatodistus
    • Yhtiöjärjestys
    • Viimeisin tilinpäätös (toimintakertomus, tuloslaskelma ja tase)
    • Talousarvio
    • Taloyhtiön tulevat remontit ja arvio niiden kustannuksista
    • PTS tai vastaava kuntoa koskeva selvitys
    • Huoneiston pohjapiirros
    • Muut mahdolliset sopimukset
    • Kaavoitustiedot alueesta
    • Selvitys osakkeiden mahdollisesta panttauksesta
    • Selvitys mahdollisista tehdyistä muutostöistä
  • Kiinteistön asiakirjat
    • Lainhuutotodistus, kiinteistörekisteriote ja rasitustodistus
    • Muut rasitukset ja rasitteet
    • Kartat, joista selviää alueen rajat ja sijainti
    • Johtokartta
    • Pohjapiirros
    • Kaavaote, kaavamääräykset ja rakennusjärjestys
    • Rakennuslupa-asiakirjat
    • Energiatodistus
    • Mahdollinen maanvuokrasopimus, hallinnanjakosopimus / yhteisjärjestelysopimus
    • Muut kiinteistöön liittyvät sopimukset (öljysäiliön tarkastuspöytäkirja, vesihuoltojärjestelmää koskevat selvitykset, jätevesijärjestelmän suunnitelmat)
    • Kuntotarkastusraportit

4. Tarjouksesta kauppaan ja verojen maksuun:

• Tarjousmenettely
  • Ostotarjous tehdään kirjallisena, tarjouksessa määritellään kaikki kaupanehdot. Tarjouksen voimassaoloaika kannattaa laittaa suhteellisen lyhyeksi esim. kaksi vuorokautta. Myyjä voi hyväksyä tarjouksen, tehdä vastatarjouksen tai hylätä tarjouksen. Mikäli myyjä tekee vastatarjouksen, raukeaa alkuperäinen tarjous.
• Kaupanteko
  • Kauppa tehdään yleensä ostajan pankissa. Välittäjä laatii kauppakirjan ja lähettää sen kaupanosapuolille luettavaksi etukäteen.  Tutustu kauppakirjaan huolella. Mikäli kohteessa on suoritettu kuntotarkastus / kosteusmittaus on raportti lähetettävä kaupan osapuolille luettavaksi riittävän ajoissa 2-3 päivää ennen kaupantekotilaisuutta.
  • Mikäli asunto on vuokrattu, tulee alkuperäinen vuokrasopimus luovuttaa ostajalle kaupantekotilaisuudessa samoin vuokravakuuden siirtämisestä sopimuksen mukaisesti.
  • Osakekirjaan tehdään siirtomerkintä kaupantekotilaisuudessa ostajalle.  Osakekirjasta tulee varmistaa, että viimeinen siirto on tehty myyjälle.
  • Avaimet luovutetaan ostajalle kaupanteossa tai myöhemmin hallinnan luovutuksen yhteydessä.
• Varainsiirtovero
  • Ostajan vastaa kaupasta suoritettavasta varainsiirtoverosta. Veron suuruus on asunto-osakekaupassa 2 % velattomasta kauppahinnasta ja kiinteistön kaupassa varainsiirtovero on 4 % kauppahinnasta.
  • Ensiasunnon ostaja on vapautettu varainsiirtoverosta, jos seuraavat ehdot täyttyvät:
    • Olet kaupantekohetkellä 18–39-vuotias.
    • Omistat kaupan jälkeen asunnosta 50 % tai enemmän.
    • Ostat asunnon vakituiseksi asunnoksesi ja muutat siihen 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta.
    • Et ole kaupantekohetkellä tai sitä ennen omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 %:a tai enempää.

Ensiasunto voi olla asunto-osake, kuten kerrostalo- tai rivitalohuoneisto. Se voi olla myös kiinteistö, kuten omakotitalo. Ensiasunnon verovapaus ei koske autopaikkaa, esimerkiksi autotallia, jonka osakkeet voi myydä erikseen. 

Kerro meille millaista kotia etsit.

Täyttämällä Asuntovahdin saat ensimmäisten joukossa tiedon myyntiin tulevista kohteista ja varmistat parhaan palvelun.